Арендная плата в период распространения COVID-19

Отсрочка уплаты арендной платы предусмотрена только для «отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса». Есть даже их перечень, который установлен Постановлением Правительства № 434. К ним относится 9 отраслей: авиаперевозки, организации культурных мероприятий, спортивные организации, гостиничный бизнес, общепит, стоматология, автобизнес, бытовые услуги и деятельность по организации выставок и конференций. Вот главный критерий для отсрочки – нужно относиться к одной из 9 отраслей бизнеса. Такая отсрочка предусмотрена не для всех.

Если Ваша компания занимает место среди одной из отрасли, смело обращайтесь к арендодателю с письмом о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы. Арендодатель обязан предоставить Вам отсрочку в течение 30 дней со дня получения такого письма. Отсрочка предоставляется в размере 100% арендной платы до снятия режима повышенной готовности. В период после снятия режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 г., отсрочка предоставляется в размере 50% арендной платы. Таким образом, есть 2 периода отсрочки: первый – со дня введения режима повышенной готовности в субъекте РФ до дня снятия режима повышенной готовности и второй – со дня снятия режима повышенной готовности до 1 октября 2020 г. В первом периоде арендодатель обязан предоставить отсрочку в размере 100% арендной платы, а во втором – в размере 50% от арендной платы. Да, именно обязан.

За период предоставления отсрочки, у арендатора появится задолженность по арендной плате. Закон предусмотрел порядок погашения этой задолженности. Уплата задолженности по арендной плате начинается с 1 января 2021 г. Она должна полностью погаситься до 1 января 2023 г. Платежи должны вноситься арендатором не чаще 1 раза в месяц, равными платежами. Размер платежей должен составлять 50% от арендной платы. Арендатор должен погасить долг по аренде за 2 года. Выглядеть это будет, как ежемесячная арендная плата. Она будет состоять из 2 частей: платы за текущий месяц и платы задолженности по аренде. Итого, получается, 150% арендной платы в месяц, начиная с 1 января 2021 г.

Штрафы и неустойки за эти периоды не взимаются арендодателем. Установление каких-либо дополнительных платежей также запрещается арендодателю. Только уплата арендной платы.

Уменьшить арендную плату смогут те арендаторы, которым доступ к помещению был ограничен. Например, если Ваше помещение находится в бизнес-центре или торговом центре. Функционирование этих центров запрещено по распоряжению властей. Соответственно, арендаторы не могут воспользоваться арендованными помещениями.

В этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы. А вот на какую именно сумму, в Законе не указано. Договаривайтесь с арендодателем. Уменьшить размер арендной платы арендодатель может и на 50%, и на 20%. Уменьшение арендной платы возможно, но – на усмотрение арендодателя. В этом случае арендодатель не обязан предоставлять скидку платежа.

Законом предусмотрена возможность и изменить арендную плату. Это все, что указано в Законе. Законодатель дал добро на изменение договорных отношений, учитывая, что такое право у сторон договора имеется в любое время суток, несмотря на коронавирус. И на этом спасибо законодателю. А арендатору снова придется выпрашивать у арендодателя снижение арендной платы. Здесь уже точно нет никаких гарантий.

В условиях распространения коронавирусной инфекции и режима повышенной готовности можно расторгнуть договор аренды. Нужно ссылаться на статью 451 Гражданского кодекса РФ. В этой статье сказано, что сторона договора может расторгнуть договор при существенном изменении обстоятельств. Обстоятельства признаются существенными, если они изменились настолько, что, если бы стороны заранее могли это предвидеть, не заключили бы этот договор. Арендатор должен обосновать арендодателю изменение таких обстоятельств. Если арендодатель не согласится расторгнуть договор добровольно, арендатор может расторгнуть договор через суд.

Статья 451 Гражданского кодекса дает возможность, и изменить договор. Изменение договора необходимо арендатору в части размера арендной платы в сторону ее уменьшения. Однако не во всех случаях можно изменить договор. Как правило, изменение договора возможно только через суд. Второе – суд изменит условия договора только в случае, если признает, что расторжение этого договора принесет стороне еще большие убытки. Именно эти моменты нужно будет доказать арендатору в суде.

А как же быть простым арендаторам: владельцам небольших магазинчиков, компаниям, оказывающим какие-либо консультационные услуги, тем, которые сняли помещение, например, на первом этаже жилого дома? Плохие новости: для них не предусмотрели никаких льгот. Такие арендаторы не смогут требовать у арендодателя ни отсрочки, ни уменьшения арендной платы. Договориться же с арендодателем всегда есть возможность. Арендодатель – тоже владелец бизнеса, которому важно не растерять сейчас своих арендаторов. И не забывайте о своих договорах аренды. Возможно, в их текстах найдутся благоприятные для этого условия. А согласно новому Закону, эта группа арендаторов осталась без поддержки. Арендаторам остается рассчитывать только на свой договор аренды и сговорчивость арендодателя.

Самыми защищенными в арендных отношениях в условиях пандемии оказались арендаторы, принадлежащие к одной из 9 отраслей бизнеса. Арендодатель обязан предоставить отсрочку арендной платы такому арендатору. Во всех остальных случаях, арендодатель на свое усмотрение может предоставить арендатору скидку, рассрочку, отсрочку арендной платы. Но уже не обязан. Это и есть ответ на вопрос в начале статьи. Вот почему мы еще не потребовали отсрочку и уменьшение арендной платы у нашего арендодателя. Мы снимаем офис в здании, доступ в которое нам не ограничен. Мы можем прийти в офис в любое время, хоть и работаем сейчас удаленно, из дома. Согласно логике Закона, если доступ в помещение не ограничен, арендная плата должна оплачиваться, независимо от того, посещаете Вы это помещение или нет. И обратите на это внимание, когда юрист будет заверять Вас о 100% предоставлении отсрочки, рассрочки, скидки арендной платы, а, возможно, всего и сразу.

Используемые документы:

1. Закон № 98-ФЗ от 01.04.2020;
2. Постановление Правительства №434 от 03.04.2020;
3. Постановление Правительства № 439 от 03.04.2020.